希腊黄金签证项目是希腊政府于2013年推出的一项通过投资获取居留权的项目。
该项目为非欧盟/欧洲经济区国家公民及其符合条件的家庭成员提供了通过合格投资, 最常见为希腊房地产投资或资本投资, 获得希腊永久居留权的机会。
获批申请人将获得一张有效期为五年的希腊居留许可。只要持续持有符合要求的投资，该希腊黄金签证居留许可即可每五年无限期续签。
多年来，希腊黄金签证项目凭借其稳健表现，始终是希望在欧洲建立可靠立足点的投资者的首选之一，凭借其结构完善、公信力强、并获得国际广泛认可的投资居留框架，该项目持续展现出稳定性、韧性以及长期吸引力。
希腊黄金签证项目为寻求在欧盟获得居留身份的国际投资者提供了一系列战略性优势。
最显著的优势之一是可在申根区内免签通行，畅行29个欧洲国家。这一无与伦比的流动性优势不仅提升了个人与职业的自由度，还将投资者置于欧洲充满活力的经济与文化的核心位置。
该项目还允许在同一申请中纳入符合条件的家庭成员，包括配偶或注册伴侣、21岁以下的受抚养子女，以及申请人及其配偶的父母。
这一高度包容性的政策确保直系家庭成员能够与主申请人一同享有居留权，进一步巩固了希腊黄金签证项目核心原则之一家庭团聚。
此外，希腊提供清晰的入籍路径, 申请人在希腊连续居住满七年后，若满足融入社会和语言能力的要求，即可有资格申请希腊国籍。
该项目另一显著优势是投资门槛较低，相较于其他欧盟国家类似的投资居留项目更具竞争力。
最后，维持居留身份无需申请人在希腊实际居住，这对于寻求灵活配置、长期保障以及希望进入欧洲市场、享受欧洲生活方式的全球投资者而言，是极具吸引力的选择。
最常见的投资方式包括房地产投资和金融投资，其中金融投资主要涵盖定期银行存款、希腊政府债券以及共同基金。
根据希腊法律（第4251/2014号法律及其修订案）的规定，外国投资者在希腊购置房产，且房产最低价值达到25万欧元、40万欧元或80万欧元, 具体金额取决于投资地区及投资类型，即可申请希腊居留许可，也就是俗称的 “黄金签证”。
该居留许可同样适用于投资者的直系家庭成员，并赋予其在申根区所有国家免签通行的权利。
投资者可根据自身投资目标及房产特性，选择以下不同投资层级：
合法登记结婚的夫妻可共同购置房地产，并合并双方的资金以满足项目所要求的最低投资金额。
房产可登记在夫妻双方名下，且夫妻双方均可基于同一投资申请居留许可。
未结婚或未在希腊注册民事伴侣关系的个人，须根据适用的房产类别, 例如基于地区的投资门槛，各自独立投资达到最低规定金额。
在此情况下，每位共同投资人均被视为独立申请人，须分别满足黄金签证的资格要求。
我们的法律团队确保在房地产购置全过程中严格遵守希腊房地产及移民法律法规，并提供全流程专业支持。
以下为关键法律步骤的结构化梳理：
当客户锁定意向房产后，我们将启动针对性投资咨询，确认该房产是否符合黄金签证项目的资格要求，并就所有相关法律及流程细节进行说明与沟通。
我们将对所选房产开展全面、严谨的法律尽职调查，包括：
• 核实房产的合法产权及登记所有权（产权证书）
• 审查是否存在产权负担、抵押、留置权或其他第三方权利主张
• 确认房产符合分区规划法、城市规划条例及建筑许可要求
在审查结束后，客户将收到一份详尽的 “法律尽职调查报告”，系统性汇总在购房前可能需要解决的所有潜在法律问题。
作为黄金签证申请流程的一部分，每位投资者均须申请并取得希腊税务识别号（AFM）。该税号是在希腊进行任何金融或法律交易的必要前提，可用于完成房产交易、开设银行账户以及履行税务义务。
此外，所有应向希腊政府缴纳的相关费用必须在在购置房产前或期间结清，包括但不限于：
• 房产转让税，目前按购房价的3.09%征收，或根据房产的法律分类及建设状态，按24%征受增值税（VAT）
• 其他费用包括视具体情况可能适用的印花税,
•公证费、律师费及土地登记费, 这些均为依法完成并正式确认房产转让的必要支出。
SF Legal律师事务所的团队将在整个过程中提供全面指导，确保流程顺畅高效。
为确保房产购置过程流程顺利且具备法律效力，本律所与希腊境内的资深公证人网络紧密合作，协调最终购房合同的准备与签署。
交易完成时间不仅取决于行政效率，也取决于卖方是否能够及时提供所有必要文件。
我们的法律代理能够确保合同条款得到全面审查，并在签署过程中充分保障投资者的合法权益。
将公证契约提交至相应的土地登记处或不动产登记局, 地籍办公室, 进行备案与登记，是产权合法转移的关键步骤。该程序标志着交易的最终完成，确保买方被正式确认为房产新的合法所有人。
完成登记不仅使产权转移具备法律效力，也通过公开记录为新业主的产权提供重要的法律保障。
在成功完成房产购置后，下一步为在线申请并提交居留许可。
在此阶段，须按照项目的法律及程序要求提交所有必要文件。完成申请后的12个月内，相关部门将采集申请人的生物识别信息, 包括指纹及电子照片, 以核实身份。
申请成功提交后，申请人将获得一份 “白纸”（White Paper），作为临时居留文件。该证明赋予申请人在希腊的合法居留权，有效期至正式居留许可获批并签发为止。“白纸” 的签发确保了申请人在申请审理期间能够合法居住并享有相关权益。
在此期间，旅行权利仅限于希腊与申请人原籍国之间的往返，该证明不允许在申根区内自由通行。
一旦居留许可（黄金签证）正式签发，持有人将获得在申根区自由旅行的权利，遵循短期停留的标准规则, 每180天内在其他申根成员国最多停留90天。该分阶段安排确保了申请处理期间的合法居留，以及获批后更广泛的出行自由。
永久黄金签证居留许可通常在提交生物识别数据后的数月内签发。具体审理时间可能因负责申请审核的当地移民部门的工作量及效率而有所不同。
获批后，该居留许可赋予投资者及其符合条件的家庭成员在希腊的无限期居留权，前提是持续持有符合要求的投资，且每五年续签一次。本律所收到签证卡后，将根据事先沟通安排，寄送至客户指定代理人或直接寄送给客户本人。
无法亲自前往希腊的投资者，可通过出具授权委托书（Power of Attorney, PoA）实现全程法律代理。该文件可通过以下任一方式办理：
• 在投资者居住国的希腊领事馆或大使馆签署
• 通过附加海牙认证（Apostille）的授权委托书
• 在希腊公证人面前亲自签署
授权委托书生效后，SF LEGAL团队即可代表客户处理所有关键程序，包括房产购置、税务登记、合同签署及黄金签证申请的提交。该安排确保了高度的灵活性与便利性，即便投资者本人无法到场，整个投资及居留流程亦可高效推进。
依托我们的合作网络，本律所为客户在希腊持牌金融机构开设银行账户提供全方位法律支持，确保完全符合反洗钱（AML）法规及客户身份识别（KYC）合规要求。
我们负责准备并提交所有必要文件，协助办理希腊税务识别号（AFM），并与所选银行保持直接沟通，以加快账户审批及激活流程。
在希腊开设银行账户并非黄金签证的强制性要求，但其优势显著：有助于简化房产交易流程，便于缴纳税费及各类费用，助力满足居留许可申请的财务要求，便于租金的收取及支持其他投资操作，并能抵御外国货币政策变动带来的风险。通过对该流程的全程管理，我们确保客户在最小化延误与行政负担的同时，满足所有监管合规义务。
根据经后续立法修订的《第4251/2014号法律》第20(B)条, 该法律管辖希腊黄金签证项目，第三国公民可通过定期存款这一资本投资方式申请希腊居留许可。
具体而言，凡在希腊信贷机构存入不少于50万欧元的定期存款的个人, 可单独或联名持有，即具备申请资格。该方案的主要优势在于，申请人仅需赴希腊一次，参加生物识别信息（指纹）采集预约。除此之外，申请流程的所有其他阶段均可远程完成，无需申请人亲自到场或在希腊境内实际停留。
该存款须在居留许可的整个有效期内持续持有。如资金被提取，居留权将被撤销。资金必须通过受认可的银行渠道从境外自由汇入，且能够明确追溯至申请人本人。
该投资路径受希腊央行及希腊移民与庇护部的监管，以确保全面符合反洗钱法规以及其他相关的金融和移民法律要求。由此获得的居留许可，将赋予持有人希腊居留权及申根区自由通行权。
无法亲自前往希腊的投资者，可通过出具授权委托书（Power of Attorney, PoA）实现全程法律代理。该文件可通过以下任一方式办理：
• 在投资者居住国的希腊领事馆或大使馆签署
• 通过附加海牙认证（Apostille）的授权委托书
• 在希腊公证人面前亲自签署
授权委托书生效后，SF LEGAL团队即可代表客户处理所有关键程序.
作为黄金签证申请流程的一部分，每位投资者均须申请并获得希腊税务识别号（AFM）。该税号是投资者在希腊开展任何金融或法律交易的必要条件。
该识别号可用于完成房地产交易、开设银行账户及履行相关税务义务。
根据现行法律框架，申请人需提交以下文件：
所有文件均须翻译成英文，以符合申请程序要求。
申请人无需亲自前往希腊即可完成银行账户的开设。
在成功开设希腊银行账户后，申请人须按照《第4251/2014号法律》第20(B)条及黄金签证项目的相关规定，将投资资金转入并存放于该账户中。
希腊金融机构需出具一份正式证明文件，该文件是证明投资符合《第4251/2014号法律》第20(B)条规定的重要依据。证明文件须明确确认以下内容：
• 定期存款账户的存在
• 存款总金额不少于50万欧元
• 存款期限（至少一年），并确认包括自动续期条款
• 申请人为该存款账户的单独或共同持有人
在完成定期存款并取得银行出具的证明后，申请人须向希腊发展部正式提交资本投资认证申请。依据经修订的《第4251/2014号法律》第20(B)条，该步骤是继续推进黄金签证申请的前置条件。
该认证为国家主管机关出具的官方确认文件，用以证明该投资符合希腊黄金签证项目的法律及监管要求。
申请材料须包括：
• 银行出具的存款证明
• 证明资金来源合法性及符合反洗钱/反恐融资（AML/CTF）要求的支持文件
• 发展部要求提交的其他相关文件
在文件完整且行政处理流程顺利的情况下，发展部通常会在1至2个月内签发投资认证。
在成功完成房产购置后，下一步为在线申请并提交居留许可。
在此阶段，须按照项目的法律及程序要求提交所有必要文件。完成申请后的12个月内，相关部门将采集申请人的生物识别信息, 包括指纹及电子照片, 以核实身份。
申请成功提交后，申请人将获得一份 “白纸”（White Paper），作为临时居留文件。该证明赋予申请人在希腊的合法居留权，有效期至正式居留许可获批并签发为止。“白纸” 的签发确保了申请人在申请审理期间能够合法居住并享有相关权益。
在此期间，旅行权利仅限于希腊与申请人原籍国之间的往返，该证明不允许在申根区内自由通行。
一旦居留许可（黄金签证）正式签发，持有人将获得在申根区自由旅行的权利，遵循短期停留的标准规则, 每180天内在其他申根成员国最多停留90天。该分阶段安排确保了申请处理期间的合法居留，以及获批后更广泛的出行自由。
永久黄金签证居留许可通常在提交生物识别信息后的数月内签发。具体审理时间可能因负责审核申请的当地移民部门的工作量及效率而有所不同。
获批后，该居留许可赋予投资者及其符合条件的家庭成员在希腊的无限期居住权，前提是持续持有符合要求的投资，且每五年续签一次。
本律所收到签证卡后，将根据事先沟通安排，寄送至客户指定的代理人或直接寄送给客户本人。
共同基金投资选项要求投资者认购仅投资于希腊资产的共同基金份额，最低认购金额为35万欧元, 按实际投资金额计算。
该基金须依照希腊法律或欧盟法律设立并运营，其投资政策必须明确限定于希腊境内资产。
该类投资存在市场风险，投资者对其所持基金份额享有完整所有权，包括基金产生的任何收益或资本增值，具体以招股说明书及监管框架为准。
在程序层面，投资者须通过持牌中介, 通常为希腊信贷机构或经授权的投资公司, 机构认购基金份额。完成认购后，基金管理人或托管机构将出具正式证明，确认认购事实、投资金额以及该基金是对希腊资产的专属投资。该证明是申请所需的核心证明材料，在递交申请时能够明确表明法定投资门槛及投资政策条件均已满足。
持续合规是维持该投资有效性的关键。投资者须持续持有基金份额，不得赎回或减持至35万欧元以下，同时基金须继续按照希腊资产专属投资的既定政策运作。任何赎回、转让或影响投资或基金资质的结构性变更，均须立即向主管机关披露。与所有受监管的金融投资路径一样，该选项的法律效力完全依赖于对投资金额、持有期限及认证要求的严格遵守。
希腊政府债券投资选项要求购买希腊主权债券，最低购买金额为50万欧元, 按实际购买价值计算。购买时，债券的剩余期限须至少为3年。
交易必须通过设立于希腊的信贷机构完成，该机构同时担任交易执行中介和托管机构。
投资者对所购债券享有完整所有权，并有权获得发行条款下产生的相应利息或收益，但同时需承担主权债券的市场风险。
在程序方面，投资者须首先与希腊信贷机构建立业务关系，并通过该机构完成债券购买。交易完成后，银行将出具正式证明，确认投资的执行与持有，这是申请所需的必备材料。随后，申请人将投资确认申请连同银行出具的证明及标准支持材料一并提交至主管移民机构。该投资须在评审期间及之后持续持有；任何处置、赎回或减持行为，均将使该投资失效。
持续合规至关重要。希腊信贷机构须在必要时, 尤其是在续签阶段, 重新确认债券的持续持有状态。任何影响投资状态的变更, 如提前赎回或转让，必须立即向主管机关披露。该路径的法律效力完全依赖于对投资金额、到期期限、托管安排及认证要求的不间断遵守。
根据希腊黄金签证政策，主申请人的子女在年满21岁后，适用以下特别规定：
在原始黄金签证申请中一同获批、且在批准时未满21岁的子女，其居留许可有效期延续至其21岁生日。
年满21岁后，该类申请人有以下两种选择：
对于24岁及以上且不想通过黄金签证途径获得居留权的成年人，可根据其自身情况及居留目的，申请常规移民居留。
此类居留许可受希腊移民法管辖，并基于不同合法事由量身定制。其中最常见的是基于就业的居留许可。该许可适用于在希腊持有有效工作邀请或雇佣合同的个人。
该许可需由希腊雇主提供担保，并经相关劳工主管部门批准，持有人拥有全面进入劳动力市场的权利以及在希腊合法居住的资格。
若要保留并续签通过房产购置或资本投资获得的黄金签证居留许可，申请人如在希腊居住，必须为本人及随行家庭成员维持有效的医疗保险。维持或续签居留许可无最低希腊居住时长要求。只要投资持续有效且满足其他法定条件，黄金签证居留许可将持续有效。
在 SF Legal 律师事务所，我们专注于为希望在希腊获得居留权的非欧盟公民提供定制化的法律及投资解决方案。
我们秉持个性化服务理念，确保以最高标准的专业性、透明度、高效性满足每位投资者的独特需求。
我们始终将理解每位客户的个性化需求与目标置于首位，并根据具体情况提供量身定制的专业指导。
凭借细致周到的服务，我们确保流程的每一步都清晰顺畅，完全符合客户的预期。
应对法律要求往往很复杂，对于非欧盟投资者尤甚。我们的团队确保全程严格遵守希腊的法律法规，为您的居留申请及投资过程提供持续的法律保障与安心支持。
我们通过前瞻性风险管理与权益保护，使您能够在清晰、稳健的法律框架下专注于投资决策。
我们致力于建立基于透明、信任与相互尊重的长期合作关系。
我们的服务不仅限于当前项目，更延伸至您在希腊的长期发展需求与未来规划。
我们的目标是成为您未来数年可靠的律政顾问伙伴，伴随您规划的不断演进，持续为您提供专业支持。
凭借我们的专业能力与全心投入，我们将从初始咨询到成功获批居留，全程为您保驾护航，使您在希腊的投资之旅既安全无忧又回报可期。
